Die Lage im Preisgespräch: Wie Sie Fakten zur Umgebung nutzen

Beim Kauf einer Immobilie wird über das Haus gesprochen, über das Dach, die Heizung und die Fenster. Über die Lage wird selten gesprochen, weil Käufer sie meist nur von einer Besichtigung kennen. Dabei stehen viele ihrer Eigenschaften in amtlichen Karten, und manche davon verursachen Kosten, die Sie nach dem Kauf tragen.

Was ein gutes Argument ausmacht

Ein Eindruck überzeugt im Gespräch wenig. „Es kam mir laut vor“ lässt sich nicht prüfen. Ein Argument trägt, wenn es drei Dinge verbindet.

1. Eine Quelle. Die Hochwassergefahrenkarte des Landes, die amtliche Lärmkartierung oder die Starkregen-Hinweiskarte des Bundes. Nennen Sie die Karte und den Stand.
2. Den Bezug zur Adresse. Nicht „die Gegend ist laut", sondern welcher Wert für dieses Grundstück oder seine unmittelbare Umgebung gilt.
3. Einen Betrag. Was folgt daraus für Sie, in Euro? Ein Angebot für eine Versicherung, für neue Fenster oder für Sonnenschutz macht aus einer Eigenschaft der Lage einen Kostenpunkt.

Welche Punkte sich eignen

• Hochwasser und Starkregen. Liegt die Adresse im Bereich eines hundertjährlichen oder häufigeren Hochwassers, holen Sie vor dem Kauf ein Angebot für eine Versicherung gegen Elementarschäden ein. Fragen Sie nach einer Rückstausicherung und danach, ob der Keller schon einmal nass war. Mehr dazu unter Hochwasser verstehen und Starkregen.
• Lärm. Weist die Lärmkartierung hohe Werte aus, sind Schallschutzfenster ein naheliegender Posten. Ein Angebot eines Fensterbauers macht ihn greifbar. Siehe Lärmkarten richtig lesen.
• Hitze. In dicht bebauten Lagen können außen liegender Sonnenschutz oder eine Kühlung nötig werden, besonders unter dem Dach. Siehe Hitze und Stadtklima.
• Heizkosten. Lassen Sie sich den Energieausweis und die Heizkosten der letzten Jahre zeigen und fragen Sie nach anstehenden Sanierungen. Siehe Gebäudebestand und Heizung.
• Festgesetzte Gebiete. Liegt das Grundstück in einem amtlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet oder einem Schutzgebiet, klären Sie bei der zuständigen Behörde, was das für das Grundstück bedeutet. Siehe Schutzgebiete.

Was sich nicht eignet

• Alles, was sich nicht belegen lässt. Ein Gefühl für die Straße gehört in Ihre Entscheidung, aber nicht als Argument in das Preisgespräch.
• Aussagen über die Nachbarschaft. Wer dort wohnt, ist kein Kostenpunkt und kein fairer Maßstab.
• Was im Angebotspreis schon steckt. Eine Lage an einer bekannten Hauptstraße kann im Preis bereits berücksichtigt sein. Fragen Sie, wie der Preis zustande kam, bevor Sie denselben Punkt noch einmal abziehen wollen.

So bereiten Sie das Gespräch vor

1. Sammeln. Halten Sie die Fakten mit Quelle fest, zum Beispiel aus einem Standortbericht und aus den amtlichen Karten selbst.
2. Rechnen. Holen Sie für die wichtigsten Punkte Angebote ein: Versicherung, Fenster, Sonnenschutz, Sanierung.
3. Ordnen. Nennen Sie zuerst den Fakt, dann die Kosten, dann Ihren Vorschlag. So kann Ihr Gegenüber nachvollziehen, wie Sie auf Ihre Zahl kommen.
4. Festhalten. Lassen Sie sich wichtige Angaben des Verkäufers schriftlich geben. Für Fragen zum Kaufvertrag ist der Notar Ihr Ansprechpartner.

Was Sie realistisch erwarten können

Niemand muss auf Ihre Punkte eingehen. In gefragten Lagen ist der Spielraum oft klein. Belegte Punkte machen Ihr Angebot aber nachvollziehbar, und sie helfen auch dann, wenn es beim Preis bleibt: Sie wissen vorher, welche Kosten nach dem Kauf auf Sie zukommen.

Grenzen der Daten

Ein Standortbericht beschreibt die Umgebung einer Adresse, bei WohnData eine Rasterzelle von 100 mal 100 Metern. Er ist keine Wertermittlung und kein Gutachten. Maßgeblich sind die amtlichen Karten der Länder. Für den Wert eines Grundstücks gibt es eigene amtliche Quellen, etwa die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse. Welche Fragen Sie außerdem stellen können, steht unter Fragen an Makler, Verkäufer und Hausverwaltung.