St. Johanner Markt, 66111 Saarbrücken

Soziodemografie

Die nähere Umgebung ist durch eine hohe Bevölkerungsdichte von rund 148 Personen je Hektar geprägt, was einem dicht städtischen Charakter entspricht. Das Durchschnittsalter in dieser Gegend liegt bei 36,2 Jahren, wobei die Altersgruppe der 25- bis 39-Jährigen mit einem Anteil von 36 % die größte Gruppe unter den erfassten Personen bildet. Im Umfeld leben durchschnittlich viele Kinder unter 16 Jahren. Bei den Haushalten stellen die Ein-Personen-Haushalte mit einem Anteil von 68 % die Mehrheit dar.

Gebäude & Wohnumfeld

Der Gebäudebestand in dieser Gegend weist einen historischen Charakter auf. Mehr als die Hälfte der erfassten Gebäude (61 %) gehört der Baujahresklasse vor 1919 an und ist somit dem Altbau zuzuordnen. Die am häufigsten vertretene Gebäudegröße sind kleine Mehrfamilienhäuser mit drei bis sechs Wohnungen, die eine relative Mehrheit von 50 % ausmachen. Bei der Beheizung der Wohnungen überwiegt die Fernwärme deutlich, die in 97 % der Wohneinheiten als Heizungsart genutzt wird. Die am häufigsten vorkommende Wohnungsgröße liegt bei drei Räumen, was auf 39 % der Wohnungen zutrifft.

Im Vergleich zur Stadt Saarbrücken ist das Mietniveau als hoch einzustufen. Die Eigentümerquote liegt mit 11,9 % im örtlichen Durchschnitt, während die Leerstandsquote mit 10,1 % im Vergleich zu Saarbrücken hoch ausfällt. Die durchschnittliche Wohnfläche beträgt 75,3 Quadratmeter und bewegt sich damit im örtlichen Mittelmaß. Die Baustruktur der Umgebung ist insgesamt durch Mehrfamilienhäuser geprägt. Der Energieausweis des jeweiligen Gebäudes und die Abrechnungen der letzten Jahre geben Auskunft über die tatsächlichen Heizkosten und den energetischen Zustand.

ÖPNV-Anbindung

Die untersuchte Lage verfügt über eine hohe ÖPNV-Anbindung mit einem Punktwert von 95 von 100 Punkten im Vergleich zu Saarbrücken, wo der typische Wert bei 84 Punkten liegt. Getragen wird diese hervorragende Bewertung durch eine sehr gute Ausstattung mit Haltestellen und eine extrem hohe Abfahrtsdichte im weiteren Umkreis, während die Vielfalt der Verkehrsmittel den Wert minimal begrenzt. Als bestes Verkehrsmittel im Umkreis von 500 Metern ist die Straßenbahn zu nennen. In diesem Radius befinden sich neun Haltestellen, wobei die nächste Haltestelle nur etwa 150 Meter Luftlinie entfernt ist. Sowohl in der morgendlichen Hauptverkehrszeit als auch werktags zwischen 10 und 16 Uhr wird mit mehr als 60 Abfahrten pro Stunde ein sehr dichtes Angebot bereitgestellt. Der nächste Bahnhof liegt in einer Luftliniendistanz von 1,0 Kilometern.

Nahversorgung & Erreichbarkeit

Die Nahversorgung im Umfeld ist mit 88 von 100 Punkten sehr hoch im Vergleich zu Saarbrücken. Besonders stark schneidet die Gastronomie ab, die mit der vollen Punktzahl bewertet wird, gefolgt von hervorragenden Werten für Alltagswege, die gesundheitliche Versorgung und den Lebensmitteleinkauf. Etwas schwächer, wenn auch auf gutem Niveau, ist der Teilbereich Bildung ausgeprägt. Für die Gastronomie zeigt sich eine außerordentlich große Auswahl mit rund 194 erfassten Betrieben im Umkreis von 500 Metern, wobei die nächste Option bereits nach circa 50 Metern erreicht ist.

Auch die täglichen Wege sind kurz. Ein Bäcker ist etwa 50 Meter entfernt, ein kleiner Lebensmittelladen rund 100 Meter und ein Supermarkt circa 150 Meter Luftlinie. Im Umkreis von einem Kilometer stehen zudem zwölf Supermärkte zur Verfügung. Eine Drogerie, eine Post- bzw. Paketstation sowie eine Möglichkeit, Geld abzuheben, liegen jeweils in einer Entfernung von rund 150 Metern. Die medizinische Versorgung ist durch eine Apotheke in 300 Metern und eine sehr hohe Ärztedichte mit 52 erfassten Ärzten im 500-Meter-Umfeld (nächster Arzt in ca. 150 Metern) hervorragend aufgestellt. Ein Krankenhaus ist rund 1,3 Kilometer entfernt. Familien finden eine Kita in etwa 200 Metern und eine Schule in rund 400 Metern Entfernung. Ein Spielplatz liegt circa 200 Meter weit weg, und Sport- sowie Fitnessmöglichkeiten sind nach rund 350 Metern erreichbar.

Grünzugang

Der Zugang zu Grünflächen ist in dieser Gegend mit 34 von 100 Punkten sehr niedrig im Vergleich zu Saarbrücken. Die Baumkronenbedeckung im weiteren Umfeld ist sehr gering, und der Anteil an Grünflächen wie Parks oder Wiesen beträgt in einem Quadrat von 1,1 mal 1,1 Kilometern lediglich 11 %. Dennoch befindet sich die nächste kleinere Grünfläche in einer fußläufigen Entfernung von etwa 100 Metern Luftlinie, und der nächste Wald ist rund 500 Meter entfernt.

Internet & Mobilfunk

In der Umgebung ist eine sehr gute digitale Infrastruktur vorhanden. Für die Mehrheit der Haushalte ist ein schnelles Internetangebot mit einer Übertragungsrate von bis zu 1.000 Mbit/s verfügbar, welches ohne Glasfaser bis ins Haus bereitgestellt wird. Ein reiner Glasfaseranschluss ist für 0 % der Haushalte ausgebaut. Ein Gigabit-Zugang über beliebige Technologien ist für 75 % der Haushalte verfügbar, während eine Bandbreite von mindestens 100 Mbit/s flächendeckend für alle Haushalte bereitsteht. Der Mobilfunk ist hervorragend ausgebaut. An jeder Stelle der Umgebung ist eine Versorgung durch alle vier Netze mit 5G gegeben. Da es sich hierbei um gemeldete Außenversorgungen handelt, sollte die tatsächliche Netzabdeckung und der Empfang innerhalb von Gebäuden beim jeweiligen Wunschanbieter geprüft werden.

Luft

Die Luftqualität im weiteren Umfeld zeigt ein differenziertes Bild der Hintergrundbelastung. Der Jahresmittelwert für Stickstoffdioxid (NO2) liegt bei 16 µg/m³ und gilt damit als erhöht. Bei Feinstaub (PM2,5) beträgt das Jahresmittel 7,6 µg/m³, während der Ozonwert als Mittelwert der Sommerspitze bei 83 µg/m³ liegt.

Lärm

Für die untersuchte Lage ist eine hohe Lärmbelastung erfasst. Der am stärksten ins Gewicht fallende Lärmwert resultiert aus dem Straßenverkehr und erreicht 55 bis 59 dB Lden. Dies beschreibt den über 24 Stunden gemittelten Pegel, bei dem Abend- und Nachtzeiten stärker gewichtet werden. Der nächtliche Lärmpegel zwischen 22 und 6 Uhr liegt bei 50 bis 54 dB Lnight. Zudem ist die Lärm-Einstufung von WohnData aufgrund der extrem hohen Dichte von 194 gastronomischen Betrieben im Umkreis um eine Stufe höher bewertet worden als in den amtlichen Lärmkarten. Wer Wert auf ausgeprägte Abendruhe legt, sollte die Umgebung abends vor Ort besichtigen.

Überflutungsgefahr (Hochwasser & Starkregen)

Die Überflutungsgefahr in diesem Gebiet ist als sehr hoch eingestuft. In der amtlichen Hochwasser-Gefahrenkarte ist die Lage der Gefährdungsklasse 3 zugeordnet. Bei einem statistisch einhundertjährigen Hochwasserereignis (HQ100) ist praktisch die gesamte Umgebung von Überflutungen mit einer Tiefe von bis zu 2 Metern betroffen. Bei einem extremen Hochwasser (HQextrem) kann die Überflutungstiefe in der Spitze sogar bis über 4 Meter betragen. Zudem liegen 100 % der Umgebung in einem amtlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet.

Auch bei Starkregen besteht eine erhebliche Gefährdung. Bei einem außergewöhnlichen, einstündigen Starkregenereignis, wie es statistisch einmal in 100 Jahren vorkommt, sind laut Modellrechnung 48,6 % der Fläche überflutet. Nahezu die gesamte betroffene Fläche (48,4 % der Gesamtfläche) weist dabei tiefe Überflutungen von 50 Zentimetern und mehr auf. Da Starkregen ein sehr kleinräumiges Phänomen ist, wird empfohlen, die detaillierten kommunalen Gefahrenkarten einzusehen.

Hitze & Oberfläche

Es liegt eine sehr hohe Hitzebelastung vor. Die Oberflächentemperatur im Sommer erreicht im Median sehr hohe 39,7 °C im Vergleich zu allen bewohnten Lagen in Deutschland. Dies wird durch einen extrem hohen Versiegelungsgrad von 94 % und eine sehr geringe Baumkronenbedeckung im Umfeld begünstigt. Zudem ist ein deutlicher Wärmeinsel-Effekt messbar. Im Mittel der Tagesmaxima ist es in dieser Lage um 2,8 Grad wärmer als im ländlichen Umland.

Klima

Das lokale Klima ist im deutschlandweiten Vergleich etwas wärmer bei durchschnittlichen Niederschlags- und Sonnenscheinverhältnissen. Die Jahresmitteltemperatur liegt bei 11,0 °C mit durchschnittlich 13 heißen Tagen über 30 °C und 57 Frosttagen. Der Jahresniederschlag beträgt 786 mm, und die Sonne scheint im Schnitt 1.716 Stunden pro Jahr. Im Vergleich zu allen bewohnten Lagen in Deutschland fallen die Temperaturen in allen Jahreszeiten überdurchschnittlich warm aus, während die Niederschläge im Sommer eher gering und im Winter erhöht sind.

Gelände

Die Lage befindet sich auf einer Höhe von 196 m ü. NHN. Mit einer Hangneigung von lediglich 0,4 % ist das Gelände als nahezu eben zu beschreiben.

Gesamteinschätzung

Die untersuchte Lage zeichnet sich durch einen klassischen städtischen Zielkonflikt aus. Zu den herausragenden Stärken gehören die exzellente ÖPNV-Anbindung mit dichten Abfahrtszeiten und die hervorragende Nahversorgung, die durch extrem kurze Wege zu Geschäften des täglichen Bedarfs, Ärzten und einer lebendigen Gastronomieszene geprägt ist. Demgegenüber stehen als deutliche Schwächen eine sehr hohe Umweltbelastung durch Hitze, ein extrem hoher Versiegelungsgrad sowie ein sehr geringer Grünanteil im Wohnumfeld. Zudem besteht eine hohe Lärmbelastung durch den Straßenverkehr und das gastronomische Umfeld. Ein kritisches Merkmal der Lage ist die sehr hohe Überflutungsgefahr durch Hochwasser und Starkregen, da das Gebiet vollständig in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegt und bei Extremereignissen erhebliche Überflutungstiefen drohen.

Für Familien mit Kindern ist die Lage nur bedingt geeignet. Zwar sind Schulen, Kitas und Spielplätze schnell erreichbar, die hohe Lärm- und Hitzebelastung sowie der sehr schwache Zugang zu Grünflächen schränken die Wohnqualität für Kinder jedoch ein. Auch für Seniorinnen und Senioren ist die Umgebung lediglich bedingt geeignet. Die ebene Topografie, die hervorragende ärztliche Versorgung und die kurzen Wege stehen auch hier im Konflikt mit der starken Hitzebelastung im Sommer und dem Mangel an ruhigen, grünen Rückzugsorten. Für Berufspendelnde ist die Lage hingegen gut geeignet, da der nächste Bahnhof schnell erreichbar ist und die extrem hohe Abfahrtsdichte des ÖPNV eine flexible Mobilität ermöglicht.

Für Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger zeigt der Zensus 2022 ein hohes Mietniveau bei einer durchschnittlichen Eigentümerquote von 11,9 %. Zu beachten ist jedoch die mit 10,1 % im städtischen Vergleich hohe Leerstandsquote sowie die erhebliche Gefährdung durch Hochwasser und Starkregen, die bei der Gebäudebewirtschaftung berücksichtigt werden muss. Für das Arbeiten im Homeoffice oder kleine Büros bietet die Lage dank einer sehr schnellen Internetverfügbarkeit von bis zu 1.000 Mbit/s und einer lückenlosen 5G-Mobilfunkabdeckung aller Netze eine hervorragende digitale Infrastruktur. Einschränkend kann sich hierbei jedoch die hohe Lärmbelastung im Tagesverlauf auswirken.

Wer die Lage genauer prüfen möchte, sollte ergänzend die amtlichen Hochwasser- und Starkregengefahrenkarten der zuständigen Behörden einsehen, um die konkrete Betroffenheit des Gebäudes zu analysieren. Zudem empfiehlt sich eine Prüfung der Mobilfunk-Netzabdeckung beim eigenen Anbieter sowie eine persönliche Besichtigung vor Ort in den Abendstunden, um die Lärmbelastung durch den Straßenverkehr und die Gastronomie individuell einzuschätzen.