Gebäudebestand und Heizung: Was Baualter und Heizungsart im Umfeld zeigen

Im Exposé stehen das Baujahr und die Heizung eines einzelnen Hauses. Der WohnData-Bericht beschreibt dagegen den Bestand im Umfeld der Adresse. Er nennt die Baualtersklasse, die unter den Gebäuden dort am häufigsten vorkommt, und die häufigste Heizungsart der Wohnungen. Beide Angaben stammen aus dem Zensus 2022. Sie geben einem Angebot einen Hintergrund. Über den Zustand und die Kosten des angebotenen Hauses geben seine eigenen Unterlagen Auskunft.

Was der Bericht zeigt

WohnData verwendet die Gitterdaten des Zensus 2022 für die 100 × 100 Meter große Rasterzelle der Adresse. Stichtag ist der 15. Mai 2022. Ein später gebautes oder saniertes Haus ist darin noch nicht enthalten.

Das Baualter zählt Gebäude. Der Zensus ordnet jedes Gebäude mit Wohnraum einer Baualtersklasse zu, von „vor 1919“ bis „2016 und später“. Der Bericht nennt die am stärksten vertretene Klasse.

Die Heizungsart zählt Wohnungen, nicht Gebäude. Der Zensus unterscheidet Fernheizung, Etagenheizung, Blockheizung, Zentralheizung, Einzel- oder Mehrraumöfen und Wohnungen ohne Heizung. Der Bericht nennt die Heizungsart, die unter den Wohnungen am häufigsten vorkommt.

Dass beide Angaben verschieden zählen, hat eine Folge. Ein großes Mehrfamilienhaus zählt beim Baualter als ein Gebäude, bei der Heizungsart aber mit jeder seiner Wohnungen. Stehen in einer Zelle wenige große und viele kleine Häuser, können beide Angaben deshalb verschiedene Teile des Bestands beschreiben.

Die häufigste Klasse ist außerdem nicht automatisch die Mehrheit. Liegt ihr Anteil unter der Hälfte, ist der Bestand gemischter, als ein einzelnes Wort vermuten lässt. Sind zwei Klassen genau gleich häufig, nennt der Bericht beide.

Was daraus für das angebotene Haus folgt

Das angebotene Haus kann deutlich älter oder jünger sein als der häufigste Bestand im Umfeld. Auch innerhalb einer Baualtersklasse unterscheiden sich Gebäude stark. Eine gedämmte Fassade, neue Fenster oder eine erneuerte Heizung ändern den Zustand, ohne das Baujahr zu ändern. Baujahr, Modernisierungen und heutiger Zustand bleiben deshalb drei getrennte Fragen.

Bei der Heizungsart gilt dasselbe. „Zentralheizung“ beschreibt, dass die Wärme für das ganze Gebäude an einer Stelle erzeugt wird. Welcher Energieträger dahintersteht, ob Gas, Öl, Holz oder eine Wärmepumpe, geht daraus nicht hervor. Auch Alter und Zustand der Anlage sind darin nicht enthalten.

Was die Heizkosten bestimmt

Was das Heizen einer Wohnung kostet, hängt von der Dämmung, den Fenstern, der Lage der Wohnung im Haus, der beheizten Fläche, der Anlage, dem Energieträger, dem Tarif und der Nutzung ab. Keine dieser Angaben steht im Zensus. Zwei Wohnungen im selben Haus können sehr unterschiedlich viel verbrauchen.

Aus Baualter und Heizungsart des Umfelds leitet WohnData deshalb keine Heizkosten und keinen Energiebedarf ab. Diese Angaben gehören zum einzelnen Gebäude und stehen in seinen Unterlagen.

Welche Unterlagen Sie zum Haus brauchen

• Energieausweis: Achten Sie auf die Art des Ausweises und darauf, auf welches Gebäude sich die Angaben beziehen. Ein Bedarfsausweis beruht auf einer Berechnung, ein Verbrauchsausweis auf erfasstem und aufbereitetem Verbrauch.
• Abrechnungen der letzten Jahre: Fragen Sie nach den Heizkostenabrechnungen der angebotenen Wohnung, mit Zeitraum und zwischenzeitlichen Änderungen. Frühere Kosten lassen sich bei anderen Preisen und anderer Nutzung nicht einfach fortschreiben.
• Die Heizungsanlage: Fragen Sie nach dem Energieträger und danach, wann die Anlage eingebaut wurde.
• Modernisierungen: Klären Sie, was an Fassade, Dach, Fenstern und Heiztechnik verändert wurde und wann.
• Vorauszahlung: Lassen Sie sich erklären, welche Bestandteile enthalten sind und worauf die genannte Vorauszahlung beruht.

Stammt der häufigste Bestand im Umfeld aus der Zeit vor 1980, lohnen diese Fragen besonders. Was an Sanierungen noch ansteht, gehört dann auch in das Gespräch über den Preis. Wie Sie solche Punkte belegen, beschreibt der Ratgeber zur Lage im Preisgespräch.

Wenn Angaben fehlen

In Zellen mit sehr wenigen Einwohnern zeigt der Bericht keine Zensusangaben zum Gebäudebestand, damit keine Rückschlüsse auf einzelne Haushalte möglich sind. Auch der Zensus selbst hält in kleinen Zellen Werte zurück. Dann fehlt die Angabe im Bericht, statt geschätzt zu werden.

Wohnfläche, Eigentümerquote und Leerstand erklärt der Ratgeber zu Gebäuden und Wohnumfeld, die Größe der Häuser im Umfeld der Ratgeber zur Baustruktur. Die Methodik beschreibt die Datengrundlage.